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    證券日報:出險房企“沉睡”資產或被盤活 AMC紓困地產迎六項新政

    發表時間:2022-04-26 │ 點擊數:  

    全國性AMC(資產管理公司)低調而迅速地進場,或將加速推動被陰云籠罩的出險房企(陷入流動性困難房企)走出泥潭。

    425日上午,市場有消息傳出,金融監管部門向主要幾家AMC提供了12家房企的清單,針對其資產收并購等工作擬有六項政策指導。記者注意到,其中一項涉及收購對象范圍,可以收2021年年底以前資產用途是土地價款的、可以收集團2021年年底之前的關聯方應收賬款以及可以收金融機構暫未納入不良的貸款。另外五項則是涉及監管內容的調整,一是以上業務開展不納入房地產貸款集中度管理;二是以上業務資本金按照50%計量,同時支持開發貸,資金務必封閉管理;三是與關聯方合作收購,不納入重大關聯交易;四是對這12家房企的四證不全項目并購、涉及并購貸款置換土地出讓金項目等合規性要求有所放松;五是存量逾期補充增信后展期。

    關于擬對收并購進行政策指導的消息是否屬實,《證券日報》記者聯系到11家房企驗證,得到的回復有三種,一是不太清楚相關事項,還沒聽說;二是該消息多半是真實的;三是某大型房企內部人士表示,消息屬實。至于該消息中政策指導提及的具體內容及實施力度,上述11家房企則都不予回應。

    AMC跑步進場

    AMC進場拉開化解房地產風險的大幕始于202112月,彼時,中國信達副總裁趙立民加入恒大成立的風險化解委員會。

    幾個標志性事件,表明AMC在加速進場。一是今年1月,金融監管部門曾召集幾家全國性AMC開會,研究AMC按照市場化、法治化原則,參與風險房企的資產處置、項目并購及相關金融中介服務;二是今年2月以來,中國東方資產100億元金融債券獲批,中國長城資產發行100億元金融債券,募集資金都是用于化解房地產風險;三是進入4月后,長城資產先后與中交集團、招商蛇口建立戰略合作關系。

    還有一個現象值得關注,AMC正通過與代建企業合作入場。去年年底,代建之王綠城管理與東方資產達成戰略合作。今年3月,在綠城管理2021年業績說明會上,綠城管理控股執行董事、CEO李軍向《證券日報》等媒體透露,最近接觸了AMC處置的不良資產項目,會與遇到困難的優質項目合作,提供紓困方案。

    克而瑞研究中心指出,房企與AMC最主流的合作模式是重組再開發,即不良資產處置、重組、再開發模式,AMC負責不良資產的處置和重組,而房企作為重組方負責再開發和運營。

    不難看出,這意味高信用且安全性高的房企將參與收并購?!爱斍胺康禺a市場處于恢復階段,疊加收并購存潛在風險,因此收購方更加謹慎。同時,資金對于收并購企業的考驗也較大?!敝T葛找房數據研究中心分析師關榮雪向《證券日報》記者表示,或許需要提升這類房企收并購動力,才有了上述傳言中提及的六項新政。此舉將在一定程度上助力12家出險房企緩解困境、梳理其債務及資產等,保障合理健康的可用資金發揮最大效能。

    據悉,上述12家房企為中國恒大、陽光城、富力地產、融信中國、佳兆業、中梁控股、中南建設、綠地控股、中國奧園、榮盛發展、世茂集團及融創中國。

    “房企清單是動態調整的,根據債務情況,可以適時加入臨近債務違約的房企,重點支持,從而有效防范房企再發生債務違約?!敝兄秆芯吭浩髽I事業部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示。事實上,從《證券日報》記者獲得的采訪反饋來看,除名單中房企之外,其他陷入短期流動性困難的開發商對此亦非常關注。

    收并購背后危機并存

    “四大AMC與我們正在接洽中,但還沒到確定具體內容。某房企(上述12家清單中房企)內部人士向《證券日報》記者如是透露。

    此外,有消息稱,在地方政府牽線下,中國華融、中國長城、中國東方、中國信達四家國有資產管理公司均與出險房企中國奧園洽談,如果進展較為順利,預計其位于福州、成都、珠海等一批項目將有望率先獲得四大資產管理公司一對一的紓困合作。

    “有三類企業或者機構會成為收購方?!眲⑺硎?,一是經營實力強的國企,其開發經營能力強、容易獲得融資支持;二是經營穩健的優質民營房企,其財務穩健,是地產項目收并購的重要力量;三是AMC,其處理不良資產經驗豐富、專業人才團隊強。

    值得關注的是,即便是多家房企將數千億元資產擺上貨架、房地產并購貸額度放行已超1500億元,但鑒于市場低迷,收并購仍存困難。

    在關榮雪看來,一是出險企業的資產與債務等規模較大且結構繁雜,將在一定程度上增加梳理阻力;二是市場信心還未完全恢復,企業在收并購行為上多持謹慎態度,行業的擔憂情緒猶存。

    “一方面,收購方持觀望態度,未來市場走勢不明朗,項目去化是難題。此外,出險項目往往涉及多方股權、債權,財務結構不清晰、盡調流程長,實操層面較為復雜,房企不如直接拿地?!眲⑺硎?,另一方面,出險企業不愿過早觸及核心優質資產。若出險企業現在急于出售項目,一是資產可能被壓價,回籠資金不及預期,并且還會影響手中存貨的估值;二是優先出售優質資產,剩余資產質量不高,不利于維持后期經營,這樣雖然緩解了當期財務風險,長期來看又增加了新的經營風險。

    不過,在收并購實操過程中,“?!迸c“機”是并存的。對此,關榮雪表示,“?!敝饕谟诔鲭U企業的部分債務及資產結構較為模糊,信息不透明化、風險潛在周期長等或將在一定程度上增加收并購企業后續的經營風險;“機”則在于,由于存在部分出險企業是受市場行情下行的“誤傷”所致,其內部不乏優質項目,因此對于收并購企業而來,將“沉睡”的優質項目喚醒或將成為企業接下來營收與擴模的又一利器。

    對此,劉水補充道,“?!边€體現在財務風險上,比如項目收購后,其營收及利潤能否達到預期?!皺C”則體現在收并購可獲得較多發展機會,一是增加土地及項目儲備,為后期發展奠定基礎;二是可以快速擴大市場規模,擴大市場份額;三是收購的一些優質項目,能夠增厚營收及利潤。

           盡管“?!迸c“機”并存,但地產紓困仍在加快進程?!爱斍罢墙鹑谡咝嗅尫诺年P鍵月份,二季度能夠有起色,那么企業后續成長性就會比較高?!钡禺a分析師嚴躍進向《證券日報》表示,熬過這段艱苦的日子,一些房企將迎來新的發展機會,這是各類投資者值得關注的地方。
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